Ką daryti, jei bendrijoje neužtikrinamas tinkamas šildymas?

Lietuvos Respublikos teisės aktai iš tiesų numato galimybę vartotojams nuspręsti dėl šildymo pradžios ir pabaigos, tačiau bet kuriuo atveju tokie sprendimai negali pažeisti kitų šilumos vartotojų interesų bei LR teisės aktuose įtvirtintų higienos normų. Būtina atkreipti dėmesį, kad tokio pobūdžio sprendimus daugiabučiuose namuose turi teisę priimti tik namo butų ir kitų patalpų savininkai daugumos balsais, o ne namo bendrijos pirmininkas vienaasmeniškai. Teisės aktai numato, jog daugiabučio gyvenamojo namo bendrijos pirmininkas, siekdamas nustatyti kitokią šilumos sezono pradžios ar pabaigos datą, turi organizuoti buitinių šilumos vartotojų sprendimų priėmimą dėl pastato šildymo kitu laiku. Tuo pačiu reikia atkreipti dėmesį, jog teisės aktai numato du būdus, kaip galima priimti aukščiau nurodytą sprendimą – organizuoti namo bendrijos narių susirinkimą arba balsavimą raštu. Šiuo atveju akivaizdu, kad iš neteisės teisė nekyla, todėl sprendimai priimti nesilaikant nustatytos tvarkos yra negaliojantys bei jokių teisinių pasekmių sukelti negali, o namo bendraturčiai turi teisę iš bendrijos pirmininko reikalauti jų patirtų nuostolių atlyginimo. Dar daugiau, tokių ir analogiško pobūdžio bendrijos pirmininko įgaliojimus viršijančių sprendimų priėmimas, galėtų būti pretekstas bendrijos nariams reikšti nepasitikėjimą namo bendrijos pirmininko vykdoma veikla.

Daugiabučių bendrijų įstatymas: turėtų mažėti pirmininkų vienvaldystė

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 14 straipsnyje numatyta, jog bendrijos pirmininku renkamas fizinis asmuo, atitinkantis bendrijos įstatuose keliamus reikalavimus. Jeigu bendrijos nariai nusprendžia bendrijos pirmininku rinkti asmenį, kuris neturi buto tame pastate, kurio bendrojo naudojimo objektams valdyti įsteigta bendrija, bendrijoje sudaromas kolegialus valdymo organas – valdyba.

Iki tol galiojusi įstatymo redakcija tiesiogiai draudė bendrijos pirmininku būti asmeniui, nesančiam bendrijos nariu, tačiau praktikoje šios įstatymo nuostatos neretai laikomasi nebuvo. Iš naujojo įstatymo nuostatų galima daryti išvadą, jog susidariusią teisei priešingą situaciją Seimas nutarė spręsti ją įteisinant įstatyme.

Tokia įstatymų leidybos praktika, kai iš prigimties neteisingi veiksmai ir jų pasekmės yra įteisinama vėliau priimti teisės aktu, neturėtų būti leistina. Deja, įstatymų leidėjas nesugebėjo sukurti tokio teisinio reguliavimo, kurio pagrindu patys daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai taptų tikraisiais savo namo šeimininkais. Vienintelis naudingas apribojimas yra tai, jog tuo atveju, kai namo bendrijos pirmininkas nėra namo bendraturčiu, iš namo bendrijos narių tarpo privalomai turi būti renkama bendrijos valdyba. Tačiau ir šiuo atveju, kaip rodo praktika, valdybos sudarymas labai dažnai neužkerta kelio bendrijos pirmininkų neteisėtai veiklai.

Reikia atkreipti dėmesį, jog įstatymas numato teisę bendrijos valdybos pirmininką rinkti tiek bendrijos narių, tiek įgaliotinių susirinkime, jeigu tokia galimybė numatyta bendrijos įstatuose. Bendrijos pirmininko kadencija pailginta iki 3 metų bei įtvirtinta, jog su bendrijos pirmininku yra sudaroma darbo sutartis. Lyginant įstatymo suteiktus įgaliojimus bendrijos pirmininkui, akivaizdu, jog jo reikšmė sprendžiant bendrijos valdymo klausimus yra mažesnė nei buvo anksčiau. Dalis funkcijų įstatymu deleguota bendrijos valdybai.

Bendrijos pirmininkas negali vienašališkai nuspręsti nei dėl bendrijoje renkamų mokesčių, nei dėl samdomų darbuotojų skaičiaus ar jiems mokamo darbo užmokesčio, neturi įgaliojimų priimti sprendimus dėl paslaugų teikimo sutarčių bendrijai sudarymo ir panašiai. Šiuo atveju, bendrijos pirmininkas iš esmės yra įgaliotas atlikti organizacinio pobūdžio darbus, susijusius su bendrijos veiklos organizavimu ir bendrijos tikslų įgyvendinimu, namo techninės priežiūros vykdymu ir kontrole bei vykdyti kitas organizacines – tvarkomąsias funkcijas. Reikia pažymėti, jog bendrijos pirmininkas neša pilną atsakomybę už tinkamą daugiabučio gyvenamojo namo priežiūrą bei savo funkcijų netinkamą atlikimą, o už šių reikalavimų nevykdymą bendrijos pirmininkui gali grėsti civilinė, administracinė ar net baudžiamoji atsakomybė.

Skirtingai, nei iki liepos 1 d. galiojusioje įstatymo redakcijoje, bendrijos pirmininkas per 10 darbo dienų nuo bet kurio buto ar kitos patalpos savininko (nepriklausomai ar savininkas yra bendrijos nariu) kreipimosi dienos privalo suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla. Šis pakeitimas svarbus iš esmės dviem aspektais - visų pirma tuo, jog bendrijos pirmininkui yra privalomi ir namo bendrijos nariais nesančių savininkų paklausimai, visų antra, yra pratęstas terminas, per kurį turi būti pateikiamas atsakymas pareiškėjui.

Pagrindinis pakeitimas, susijęs su bendrijos pirmininko veikla, yra tas, jog įstatymas numato priemones, kuriomis bendrijų nariai galėtų užkirsti kelią bendrijų pirmininkų veiklai pasibaigus pirmininko kadencijai. Įstatymas imperatyviai numato, jog iki bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos turi būti išrenkamas naujas pirmininkas (arba tas pats pirmininkas naujai kadencijai). Jeigu bendrijos pirmininkas per 12 mėnesių nuo bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos nėra išrenkamas, ne mažiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių (įgaliotinių) turi teisę kreiptis į savivaldybę dėl bendrijos likvidavimo ir bendrosios dalinės nuosavybės administratoriaus skyrimo. Neabejotinai tai turėtų tapti priemone, įgalinančia bendrijos narius pasipriešinti situacijai, kai pirmininkas po jam suteiktų įgaliojimų pabaigos nešaukia susirinkimo dėl naujo pirmininko išrinkimo, bet toliau neteisėtai eina pirmininko pareigas.

Palyginus su ankstesne įstatymo redakcija, naujos redakcijos įstatymas plačiau reglamentuoja ir bendrijos valdybos sudarymo tvarką bei jai suteiktus įgaliojimus. Su bendrijos valdybos sudarymo tvarka susiję pakeitimai yra iš esmės identiški, kaip ir bendrijos pirmininko įgaliojimų atžvilgiu, t.y. iki 3 metų prailgintas bendrijos valdybos įgaliojimų terminas, įtvirtintos analogiškos pasekmės per nustatytą terminą neišrinkus naujos valdybos ir pan. Tačiau įstatymas numato, jog bendrijos valdybos nariu, gali būti tik namo, kuriame yra bendrija, buto ar kitos patalpos savininkas.

Iš bendrijos valdybai suteiktų įgaliojimų apimties darytina išvada, jog būtent bendrijos valdybai yra pavesta priimti visus reikiamus sprendimus, susijusius su bendrijos veikla bei bendrijos narių susirinkimo priimtų sprendimų įgyvendinimu. Iš to seka, jog bendrijos valdyba be kitų atliekamų funkcijų turi pareigą šaukti bendrijos narių (įgaliotinių) susirinkimus, svarstyti bendrijos darbuotojų pareigybes, nustatyti jų darbo užmokestį, teikti siūlymus susirinkimui dėl bendrijoje renkamų mokesčių ir kaupiamųjų lėšų dydžių, remontų bei atnaujinimo darbų organizavimo ir panašiai.

Ne mažiau svarbu bent trumpai apžvelgti ir įstatymo pakeitimus, susijusiu su bendrijos veiklos kontrole bei revizija. Kaip ir anksčiau, įstatymas bendrijos veiklos reviziją pavedą atlikti tam sukurtam organui – revizijos komisijai (revizoriui). Reikia atkreipti dėmesį, jog naujos redakcijos įstatyme revizoriams keliami tie patys nepriklausomumo ir nešališkumo kriterijai, tačiau iki 4 metų prailginta išrinktų revizorių kadencija. Įstatymas iki 1/5 bendrijos narių sumažina asmenų skaičių, turintį teisę reikalauti atlikti neeilinį bendrijos veiklos patikrinimą bei tiesiogiai įstatyme numato galimybę bendrijos narių susirinkimo sprendimo pagrindu bendrijos veiklos patikrinimą pavesti atlikti audito paslaugas teikiančiam subjektui.

Kas gali atlikti daugiabučio namo bendrijos auditą?

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties statinių savininkų bendrijų įstatymo 10 str. 1 d. 5 p. numato, jog bendrijos visuotinis susirinkimas turi teisę priimti sprendimą dėl audito bendrijoje atlikimo. Minėto bendrijos visuotinio susirinkimo sprenidmo pagrindu bendrijos pirmininkas privalo sudaryti sutartį su audito paslaugas teikiančia įmone ir perduoti jai visus reikiamus dokumentus.

Lietuvoje atestuotų auditorių sąrašas yra paskelbtas adresu:http://www.lar.lt/Docs/FrmAuditoriai2.pdf. Pabandykite kreiptis į kitus šiame sąraše nurodytus auditorius. Tikrai negali būti taip, kad niekas nenori audituoti bendrijų. Viskas yra grynai susitarimo klausimas.

Kaip atsisakyti bendrijos pirmininko pareigų?

Teisės aktai nedraudžia pirmininkui atsisakyti savo įgaliojimų, kadangi priešingu atveju būtų pažeidžiama bendrijos pirmininko teisę pasirinkti. LR daugiabučių namų ir kitos paskirties statinių savininkų bendrijų įstatymas nenumato, kokia turi būti bendrijos pirmininko įgaliojimų atsisakymo procedūra, todėl pagal analogiją reikėtų taikyti Akcinių bendrovių įstatymo nuostatas.

Minėto įstatymo 37 str. 5 d. numato, jog "Bendrovės vadovas turi teisę atsistatydinti pateikdamas rašytinį atsistatydinimo pranešimą jį išrinkusiam bendrovės organui. Bendrovės vadovą išrinkusi valdyba ar stebėtojų taryba sprendimą atšaukti bendrovės vadovą turi priimti per 15 dienų nuo atsistatydinimo pranešimo gavimo dienos. Visuotinio akcininkų susirinkimo išrinktas bendrovės vadovas turi sušaukti visuotinį akcininkų susirinkimą, į kurio darbotvarkę būtų įtraukti bendrovės vadovo atšaukimo ir naujo bendrovės vadovo rinkimo klausimai. Jeigu vadovą išrinkęs bendrovės organas nepriima sprendimo atšaukti bendrovės vadovą, su juo sudaryta darbo sutartis pasibaigia kitą dieną po visuotinio akcininkų susirinkimo, šiam neįvykus, - kitą dieną po pakartotinio visuotinio akcininkų susirinkimo dienos, jeigu bendrovės vadovą išrinko visuotinis akcininkų susirinkimas" (atsižvelgiant į tai, kad bendrijos pirmininką rinko bendrijos narių susirinkimas, atitinkamai turi būti šaukiamas bendrijos narių susirinkimas, kurio metu turi būti sprendžiamas naujo pirmininko išrinkimo klausimas).

Iš aukščiau pasakyto akivaizdu, jog atsistatydinti siekiantis pirmininkas privalo sušaukti bendrijos narių susirinkimą ir, jeigu yra poreikį, pakartotinį susirinkimą. Tokia pareiga numatyta tam, kad nesusidarytų situacija, jog bendrija liktų be pirmininko, tačiau bendrijos pirmininkas neatsako už tai, jog susirinkimas įstatymų nustatyta tvarka nesugeba išsirinkti naujo pirmininko, todėl kitą dieną po planuojamos pakartotinio susirinkimo dienos (net jeigu ir susirinkimas nebus įvykęs ar pirmininkas nebus išrinktas) Jūsų įgaliojimai bus laikomi pasibaigusiais.

Ar savivaldybė gali tikrinti bendrijų veiklą?

Savivaldybės ar jos specialistų įgaliojimus vykdant bendrijų veiklos priežiūrą ir kontrolę numato LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties statinių savininkų bendrijų įstatyme (toliau – DNSBĮ) bei kituose LR teisės aktuose. DNSBĮ 20 str. 1 d. numato, jog bendrijos valdymo organų veiklos priežiūrą ir kontrolę pagal Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymą atlieka savivaldybės, o to paties straipsnio 2 d. įtvirtina, jog Savivaldybės vykdomoji institucija ar jos įgaliotas asmuo turi teisę kontroliuoti, kaip bendrijos valdymo organai atlieka pagal šį įstatymą jiems priskirtas funkcijas ir, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos administracinių teisės pažeidimų kodeksu, surašyti administracinių teisės pažeidimų protokolus, nagrinėti administracinių teisės pažeidimų bylas ir skirti administracines nuobaudas arba perduoti administracinių teisės pažeidimų bylas nagrinėti teismui. Be šių aukščiau išvardintų, DNSBĮ numato ir papildomų savivaldybės teisių ir pareigų suteikiančių galimybę savivaldybėms daryti intervenciją į bendrijų ir/ar jos valdymo organų veiklą. Tokios savivaldybės funkcijos išplaukia ir LR Vietos savivaldos įstatymo 6 str. 42 p. reikalavimų, kuris numato, jog viena iš savarankiškųjų savivaldybės funkcijų yra pagal įstatymų nustatytą kompetenciją gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdymo organų, savivaldybės paskirtų administratorių, kai butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat kai bendrija likviduota arba nutraukta jungtinės veiklos sutartis, veiklos priežiūra ir kontrolė.
 
Be to, reikia atkreipti dėmesį, jog aukščiau minėto LR Vietos savivaldos įstatymo 6 str. 21 p. numato, jog savivaldybei yra pavesta organizuoti ir vykdyti statinių naudojimo priežiūrą įstatymų nustatyta tvarka. Kaip suprantu, būtent šią funkciją ir vykdė Dainavos seniūnijos atstovai tikrindami bendrijos vykdomą statinio techninę priežiūrą. Šiuo atveju reikia atkreipti dėmesį, jog reikalavimus daugiabučio gyvenamojo namo priežiūrai nustato 2002 m. liepos 1 d. LR Aplinkos ministro įsakymu Nr. 351 patvirtintas Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai (toliau – STR). Pagal šį teisės aktą, kiekvienas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas (bendrija, administratorius, JVS įgaliotas atstovas) privalo paskirti teisės aktų reikalavimus atitinkančios kvalifikacijos namo techninį prižiūrėtoją, kuris privalo atlikti STR pavestas funkcijas, susijusias su namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra. Už namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakingas yra namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas bei namo techninis prižiūrėtojas, o šių subjektų veikla STR 30 str. nustatyta tvarka yra kontroliuojama savivaldybės administracijos. Iš to seka, jog savivaldybė, pastebėjusi bet kokius nukrypimus nuo teisės aktuose įtvirtintų statinių priežiūros reikalavimų, turi teisę ne tik duoti valdingus įpareigojimus statinių priežiūros trūkumams pašalinti, ar įpareigoti bendriją atlikti namo bendrojo naudojimo objektų remonto darbus, bet ir paskirti LR Administracinių teisės pažeidimų kodekso 1894 bei 1895 str. numatytas sankcijas netinkamai namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą organizuojančiam namo bendrijos pirmininkui.
 
Taigi iš aukščiau išdėstyto akivaizdu, jog savivaldybės vykdoma statinių priežiūros veikla visiškai nėra susijusi su kitų savivaldybės teritorijoje esančių statinių ir/ar įrengimų priežiūra. Laikome būtinu pažymėti, jog bendrija nors ir turi teisę pati pasirinkti, kokius darbus atlikti, tai bet kuriuo atveju dar nereiškia, jog bendrijos turi teisę nepaisyti privalomuosius statinių priežiūros reikalavimus nustatančių teisės aktų reikalavimų. Tinkama gyvenamųjų namų priežiūra yra viešas visos valstybės interesas, todėl visiškai natūralu, jog įstatymų leidėjas yra numatęs priemones, kurių pagalba ir yra užtikrinama tinkamos statinių priežiūros įvykdymas.

Papildomai reikia pastebėti, jog praktikoje daugiabučių namų savininkų bendrijos įsteigimu suinteresuoti asmenys, siekdami pasiūlyti kuo mažesnes būsimas išlaidas bei tokiu būdu pritraukti kuo daugiau pasekėjų, į būsimas bendrijos išlaidas neįskaičiuoja lėšų namo techninei priežiūrai vykdyti ir namo techninės priežiūros apskritai nevykdo. Deja, toks trumpalaikis sutaupymas praktiškai visais atvejais nulemia didesnių papildomų išlaidų atsiradimą ateityje, kadangi namo bendrojo naudojimo objektų neprižiūrint ir neremontuojant laiku, vėliau namo bendraturčiams tenka apmokėti ir papildomus daug didesnės apimties remonto darbus. Kilus abejonių dėl bendrijos pirmininko organizuojamos namo bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros tinkamumo, daugiabučių gyvenamųjų namų bendraturčiai turėtų nedelsiant kreiptis raštu į savo miesto/rajono savivaldybės administraciją su prašymu atlikti bendrijos veiklos patikrinimą. Tik aktyvi bendrijos narių kontrolę gali užtikrinti nuolatinį ir tinkamą bendrijos valdymo organų pareigų vykdymą.
 

Bendradarbiaujame su šiomis organizacijomis:

  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris
  • Partneris